Vereador Raniere Barbosa promove audiência pública para revisão do Plano Diretor de Natal - Por dentro do RN
Vereador Raniere Barbosa promove audiência pública para revisão do Plano Diretor de Natal

Vereador Raniere Barbosa promove audiência pública para revisão do Plano Diretor de Natal

Segundo o vereador Raniere Barbosa (Avante), presidente desta Comissão, o objetivo é esclarecer as dúvidas que permeiam o tema.

Nesta quarta-feira (8.dez.2021), a Comissão de Orçamento, Controle e Fiscalização da Câmara Municipal de Natal promove audiência pública para debater pontos importantes da revisão do Plano Diretor de Natal (PDN), como: Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), Transferência do Potencial Construtivo (TPC) e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo, instrumentos essenciais de ordenamento urbano.

Segundo o vereador Raniere Barbosa (Avante), presidente desta Comissão, o objetivo é esclarecer as dúvidas que permeiam o tema e sinalizar caminhos, de fato, evolutivos para as problemáticas apontadas, quando se relacionam a esses assuntos.

A audiência contará com representante da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN), o professor Alexsandro Ferreira, que apresentará uma proposta para a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e Transferência do Potencial Construtivo (TPC), defendida pelo Ministério Público do Rio Grande do Norte (MPRN). Representantes do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do RN (CAU/RN) e do segmento empresarial também estarão presentes para debater ideias e pontuar contrapartidas vislumbradas para obter equilíbrios, de acordo com os objetivos defendidos por cada setor.

Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)

Por definição, a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é uma concessão emitida pelo poder público para que o proprietário do imóvel construa acima do coeficiente básico estabelecido pelo Plano Diretor, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. Atualmente, no Plano Diretor vigente, Lei complementar 082/2007, a alíquota de referência para cálculo dessa outorga é pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

De acordo com a coordenação, isso traz uma falha no quesito conceitual e social, pois essa fórmula tem o CUB como referência, nivela todos os terrenos, situações sociais, entre outras, a um único valor e não leva em consideração as situações sociais e contexto onde a obra pretende se instalar. Isso porque, dentro de um município, o CUB não varia.

E, comparando as propostas existentes para o cálculo da outorga, percebe-se que em algumas situações há significativa diferença de valor a ser cobrado, a qual reflete exatamente as disparidades sociais e econômicas que existem no tecido urbano.

Considerando a realidade do mercado na cidade, foi verificado que se forem cobrados valores superiores aos propostos, o instrumento de outorga se tornará inviável. Diante disso, a equipe da Prefeitura entendeu que a referência do CUB poderá trazer o aumento da disparidade de qualidade de ambiências reconhecidas hoje entre as áreas mais valorizadas e as desvalorizadas.

Transferência de Potencial Construtivo (TPC)

No que se refere à Transferência de Potencial Construtivo (TPC), que é um instrumento instituído pelo Estatuto da Cidade, tem por objetivo transferir os potenciais construtivos do lote, que, por força de lei, é afetado pela restrição imposta pelo Poder público. Esse potencial construtivo poderá ser transferido de um lote com restrições urbanísticas para outro lote com capacidade de infraestrutura adensável. A transferência é concedida pelo Poder Público, por meio da outorga onerosa.

Se comparadas as fórmulas para aplicação da Outorga defendida pela Semurb e pelo Concidade, na minuta de revisão PDN, pode-se observar que: a proposta da Semurb é sistemática e considera a localização do imóvel para estabelecer as condições de transferência, minimizando o subjetivismo porque aplica o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) como base de cálculo, ratificando o caráter transversal do instrumento.

Já a proposta do Concidade é parcialmente sistemática. O zoneamento urbano é seguido, com possibilidade de acréscimo ao CA adicional em função da proximidade dos eixos estruturantes. No entanto, sem considerar os impactos no sistema viário e reintroduzindo o subjetivismo à análise, o que entende-se como um problema que pode trazer distorções na aplicação do instrumento, comprometendo a infraestrutura instalada. A aplicação do CUB é prática e direta, mas distorce o mercado, por nivelar, por baixo, o valor de aquisição do solo.

IPTU progressivo

Na capital potiguar, um exemplo de instrumento existente nos planos diretores desde 1994, mas não utilizado, é o IPTU progressivo, idealizado para evitar a especulação imobiliária com a cobrança de IPTU cada vez maior em terrenos sem utilização. O instrumento está relacionado com uma das propostas mais defendidas pelo setor imobiliário, de alterar o zoneamento das cidades para eixos estruturantes, com a intenção de levar mais pessoas às zonas que possuem infraestrutura, como as avenidas principais.

A próxima audiência da Comissão Especial ocorrerá na sexta-feira (10.dez.2021), para discutir as Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS).

Foto: Divulgação/Assessoria vereador Raniere Barbosa

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