As principais vias e bairros da capital potiguar, por vezes, contam com a presença de prédios residenciais abandonados ou com obras inconclusas há anos. A Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal (Semurb) afirmou que começou um estudo sobre os imóveis abandonados em 2021, a partir de uma iniciativa técnica conjunta com a Procuradoria Geral do Município. Os estudos, conforme a pasta, estão concentrados na Ribeira, na zona Leste de Natal, onde foram identificados 166 imóveis abandonados, isto é, sem qualquer uso.
A Secretaria informou que, por ser recente, ainda não existem dados sobre toda a cidade, mas os registros de prédios abandonados ou com obras inconclusas são encontrados em várias regiões da cidade. Na avenida Hermes da Fonseca, um empreendimento localizado na esquina com a rua Trairi, em Petrópolis, carrega, no alto da construção, uma estrutura de ferro retorcida e oxidada.
O prédio está tomado por mato. Ao seguir pela avenida, é possível visualizar, ainda, outra situação. Um prédio abandonado na rua Souza Pinto, via transversal que liga a Hermes à Romualdo Galvão, no Tirol, é motivo de reclamação de quem mora próximo ao local.
Os vizinhos relataram que a construção foi paralisada há cerca de 30 anos e que, desde então, tem se tornado criadouro de animais peçonhentos e de vetores de arboviroses. Um vigia tomava conta do lugar até o mês passado, porque, segundo os moradores do entorno, pessoas usavam a estrutura para consumir drogas. Pequenos furtos eram registrados na região. Com a saída do profissional de segurança, o temor dos vizinhos é que o uso de entorpecentes no local volte a acontecer.
Na avenida Antônio Basílio, em Lagoa Nova, na zona Sul, mais um cenário de abandono. O prédio fica próximo a uma escola e, a exemplo dos demais encontrados pela reportagem, há muito mato no local. Na rua Francisco Borges de Oliveira, próximo à avenida Prudente de Morais, também em Lagoa Nova, mais um registro. A construção do empreendimento começou há mais de 10 anos, mas hoje o cenário é de abandono.
O presidente do Sindicato de Habitação do RN (Secovi), Renato Gomes Netto, explicou que os prédios em situações semelhantes às relatadas na reportagem são classificados como obras inconclusas, onde a situação é de abandono por parte da construtora. No entanto, são imóveis abandonados que possuem coproprietários, que lutam, em muitos casos, para retomar os serviços de construção.
Já os prédios considerados abandonados são aqueles em que o proprietário deixou de lado e não há nenhum interesse pelo estabelecimento de parte alguma. A Semurb informou que o estudo iniciado no ano passado tem como referência a revisão do Plano Diretor de Natal (PDN) e não inclui os imóveis em situação de obras inacabadas.
A pasta não informou se há números referentes a prédios com serviços inconclusos na capital. Segundo a secretária adjunta da Semurb, Eudja Mafaldo, conforme previsto em lei, o abandono começa a ser qualificado – além das características visíveis – a partir do não pagamento dos impostos e outras variáveis.
“O instrumento de arrecadação de imóveis abandonados se refere a uma política urbana para fazer cumprir a função social da propriedade, e é previsto desde na Constituição e na Lei Federal nº 13.465/2017, assim como no nosso novo Plano Diretor”, explicou a secretária.
Por enquanto, a pasta tem focado os trabalhos no Centro de Natal com a “identificação, elaboração de relatórios, visita da fiscalização, buscas cartoriais, dentre outros” pontos relacionados aos imóveis abandonados. Eudja Mafaldo esclarece que os trabalhos da Semurb, nesse sentido, são guiados agora pelo novo Plano Diretor de Natal (PDN).
“Segundo o PDN, o instrumento de imóvel abandonado poderá ser utilizado pelo Município quando o imóvel encontrar-se vago, sem utilização e sem responsável pela sua manutenção, integridade, limpeza e segurança ou quando o proprietário não tiver mais a intenção de conservá-lo em seu patrimônio (o que é presumido quando o proprietário não adimplir os ônus fiscais instituídos sobre a propriedade predial e territorial urbana por 5 anos)”, detalha.
“O instrumento também se aplica se o imóvel não estiver na posse de outrem. Além disso, observado o devido procedimento legal, a arrecadação do imóvel abandonado autoriza o Município a tomar posse e a promover reformas, diretamente ou por meio de terceiros, para que a estrutura arrecadada atinja os objetivos sociais a que se destina”, conclui a secretária.
Problemas com prédios envolvem vários fatores
As razões para o abandono de uma obra ou de uma edificação passam por fatores que vão desde os hábitos da população ao momento econômico do País, que impacta o cenário imobiliário local. Crise política, com o impechment de 2016, inflação em alta, retração da economia e até mudanças de comportamento, com a busca maior de natalenses por apartamentos em prédios em detrimento de imóveis de rua, foram citados por fontes ouvidas pela reportagem para justificar o quadro atual.
Marcus Aguiar, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do RN (Sinduscon-RN), avalia que não existem muitos prédios residenciais abandonados em Natal, embora o Sindicato não disponha de dados sobre a situação. O que chama atenção, segundo ele, é que essas construções estão localizadas em regiões de grande visibilidade.
A solução para o problema, segundo o vice-presidente do Sinduscon, é complexa e depende, além de iniciativas da gestão pública, de negociações e ações judiciais entre as partes implicadas. “São processos que envolvem compradores, massa falida, condôminos (no caso de condomínios) e depende de negociações – entre compradores e empresa, quando esta ainda está em operação, ou entre compradores e Justiça, quando se trata de massa falida” – descreve Aguiar.
Renato Gomes Netto, presidente do Sindicato de Habitação do RN (Secovi), ressalta que existem duas vertentes para que se encontre uma saída para a questão. “Primeiro, os adquirentes podem buscar o direito de recomeçar a construção. Isso depende de uma celeridade do Judiciário em liberar esse prédio para a contratação de uma nova construtora que dê sequência à obra”, pontua.
No caso dos imóveis abandonados com um único adquirente, segundo o presidente do Secovi, a solução está mais relacionada ao poder público. “O Município deve pressionar o proprietário para tomar providências a fim de que o abandono não cause prejuízos a quem mora no entorno. A obrigação de manter o local sempre limpo é da Prefeitura, que também precisa fiscalizar para identificar questões epidemiológicas”, afirma.
Do ponto de vista jurídico, o presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB-RN, Marcílio Mesquita, explica que o coproprietário que estiver prejudicado pelo abandono de obras em um imóvel, deve buscar as indenizações cabíveis junto à incorporadora responsável pelos serviços.
“Ou a empresa deve entregar, de fato, o imóvel, ou ressarcir o cliente com o valor que ele pagou, devidamente corrigido, além de indenização por danos materiais. Essa ação pode ser somente contra a construtora ou incorporadora e também contra o banco”, orienta.
“Via de regra esses empreendimentos têm financiamento bancário e, a depender do contrato, a transação vai além do campo financeiro. Assim, o banco passa a ser responsável pela consolidação do empreendimento, ou seja, pelas indenizações”, esclarece Marcílio.
Riscos
O abandono de prédios, seja ele total ou por causa da interrupção de obras, pode trazer riscos estruturais, conforme ressalta o coordenador da Câmara de Engenharia Civil do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do RN (CREA-RN), Júlio Nobre. O desabamento é o principal fator de perigo, porque pode implicar em outros danos, segundo ele.
“Qualquer edificação precisa de manutenção e os prédios abandonados, obviamente, não têm isso, o que acarreta, especialmente na realidade de hoje, de fortes chuvas, um grande risco de desabamento. Isso é um perigo, porque, muitas vezes o pessoal de rua se abriga nesses prédios abandonados”, alerta.
Os impactos para quem está no entorno também podem ser sentido, conforme explica Júlio Nobre. “Quando um prédio desaba, a gente não sabe para qual direção ele vai cair. Além disso, o impacto no solo depende do tamanho da construção, mas a verdade é que, ao cair o prédio provoca uma pressão nas edificações vizinhas”, afirma.
Nobre orienta que, dentre as soluções estruturais para o problema de obras inacabadas ou abandonadas está a recuperação das construções. No entanto, reabilitá-las depende de alguns fatores a serem levados em conta: a infraestrutura da edificação e os custos.
“Para recomeçar uma obra é necessário uma espécie de perícia, para saber se dá para continuar de onde parou ou se será preciso demolir e refazer alguma coisa. Os trabalhos, neste caso, são mais onerosos e mais lentos. Por isso, é preciso analisar também a questão financeira do contratante”, ensina.
Com informações da Tribuna do Norte
Foto: Reprodução/Magnus Nascimento
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